¿Qué información deben ofrecerle antes de comprar una vivienda?

Estar bien informados es fundamental a la hora de adoptar una decisión. Por ello, en el siguiente reportaje del Portal del Consumidor le indicamos qué información deben proporcionarnos antes de comprar nuestra casa.

La persona interesada en comprar una vivienda puede solicitar, antes de formalizar la operación y antes de entregar cualquier cantidad a cuenta, información en formato accesible y en soporte duradero sobre las condiciones de la operación, las características de la vivienda y del edificio, y la situación jurídica y económica del inmueble.

Habitualmente, la primera información que nos llega de una vivienda en venta es a través de canales de comunicación publicitaria, tanto físicos como online.

Este tipo de comunicación debe especificar algunos aspectos clave como las características de la vivienda; tipo de materiales; las condiciones de la misma y su utilidad; si es de obra nueva; si se encuentra en construcción o ha sido ya construida.

La publicidad debe ser realizada de forma que no induzca a error a los futuros compradores ni silencie datos relevantes de la situación de la finca. Recuerde que la publicidad está regulada por ley, por lo que, si usted se ha visto afectado por una comunicación engañosa, sepa que podrá reclamar y, en su caso, ejercitar las acciones que correspondan, incluida la posible solicitud de indemnización por los daños y perjuicios sufridos.

La publicidad y las ofertas son vinculantes para el vendedor cuando formen parte de las condiciones de la venta; conviene conservar capturas y folletos para poder exigir su cumplimiento.

La información publicitaria debe ser completa, objetiva, veraz, clara, comprensible y accesible, también para personas con discapacidad o dificultades de comprensión.

Antes de formalizar la operación y antes de entregar cualquier cantidad a cuenta, la persona interesada puede solicitar información sobre las condiciones de la operación, las características de la vivienda y del edificio y la situación jurídica y económica del inmueble, con independencia de que se trate de una vivienda nueva o de segunda mano.

Esta información deberá facilitarse en formato accesible y en un soporte duradero, e incluirá:

• La identificación del vendedor y, en su caso, de la persona física o jurídica que intervenga profesionalmente en la operación.
• Las condiciones económicas de la operación, incluido el precio total y los conceptos incluidos, así como las condiciones de financiación o pago que puedan establecerse.
• El certificado o documento de habitabilidad que corresponda.
• La superficie útil y construida de la vivienda, diferenciando, en caso de división horizontal, la superficie privativa de las zonas comunes.
• La antigüedad del edificio y, en su caso, las principales reformas o actuaciones realizadas.
• Los servicios e instalaciones individuales y comunes de la vivienda y del edificio.
• El certificado de eficiencia energética.
• Las condiciones de accesibilidad de la vivienda y del edificio.
• El estado de ocupación o disponibilidad de la vivienda.
• La identificación registral de la finca, con sus cargas, gravámenes y afecciones.
• La cuota de participación fijada en el título de propiedad, cuando se trate de una vivienda en régimen de propiedad horizontal.
• La circunstancia de que se trate de una vivienda protegida y el régimen legal aplicable, incluyendo, en su caso, las limitaciones de precio, uso, acceso o transmisión.
• La existencia de protección arquitectónica o histórica y las limitaciones que pueda implicar para realizar reformas.
• Cualquier otra información urbanística, física, técnica, patrimonial o administrativa que pueda resultar relevante para la compra.
• La posible detección de amianto u otras sustancias peligrosas o nocivas para la salud.

Además de la información indicada en el apartado anterior, si va a comprar una vivienda nueva a un promotor o vendedor profesional, deberá tener a su disposición la documentación específica, que el promotor o vendedor está obligado a proporcionarle y en la que conste:

• Nombre y razón social del vendedor.
• Datos de inscripción en el Registro Mercantil del vendedor.
• Plano de la vivienda y trazado de la distribución de las redes eléctricas, agua y calefacción, así como garantías de seguridad contra incendios.
• Descripción de la vivienda (superficie construida, superficie útil, zonas comunes y servicios accesorios). También debe poder conocer la acreditación de la superficie útil y construida, diferenciando, en caso de división horizontal, la superficie privativa de las superficies comunes
• Materiales empleados en la construcción (aislamientos acústicos y térmicos de la vivienda, del edificio, de las zonas comunes y de los servicios accesorios).
• Instrucciones sobre el uso y conservación de las instalaciones y sobre la evacuación del inmueble en caso de emergencia.
• Inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad.
• Licencia de primera ocupación o documento municipal equivalente.
• Estatutos y normas de funcionamiento de la comunidad de propietarios e información de los contratos de suministro de la comunidad (luz, agua, limpieza, seguros) y extracto de cuentas y obligaciones de la vivienda.
• Datos del promotor o constructor.
• Precio de venta total, incluyendo el IVA y en su caso, el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados y cualquier otro concepto incluido en el precio o gasto que corresponda al comprador.
• Forma de pago. Si se prevé financiar la compra, tendrán que indicarnos el tipo de interés aplicable y las cantidades mensuales a pagar indicando los intereses.
• En caso de subrogación de hipoteca, copia de la misma o información clara sobre la escritura, notario autorizante, fecha, datos de inscripción registral, responsabilidad hipotecaria, vencimientos y cantidades pendientes
• Libros del edificio: Es especialmente importante pedirlos si se trata de una vivienda nueva, ya que recoge la documentación de la obra, las instrucciones de uso y mantenimiento y la información necesaria para conservar correctamente el inmueble. Además, en vivienda nueva existen distintos plazos de responsabilidad por defectos constructivos: un año para daños materiales por defectos de terminación o acabado, tres años para defectos que afecten a la habitabilidad y diez años para defectos estructurales que comprometan la resistencia mecánica y estabilidad del edificio. 
• Garantía de las cantidades entregadas a cuenta (póliza de seguro o aval individual) y justificante de cuenta especial para ingresos de comprador, si se paga antes de terminar la obra.
• Certificado de eficiencia energética de la vivienda (obligatorio también en obra nueva). El certificado de eficiencia energética debe estar registrado para tener validez legal. Además, el promotor o propietario es responsable de encargarlo y conservar la documentación correspondiente.
• Si se trata de una vivienda protegida, debe indicarse expresamente esta circunstancia y el régimen legal de protección aplicable, incluyendo, en su caso, limitaciones de precio, uso, transmisión o acceso.
• También puede solicitar información sobre las condiciones de accesibilidad de la vivienda y del edificio, el estado de ocupación o disponibilidad, y cualquier aspecto urbanístico, físico-técnico, administrativo o de protección patrimonial que pueda ser relevante.
• Asimismo, la persona interesada podrá requerir información sobre la detección de amianto u otras sustancias peligrosas o nocivas para la salud.

Si la operación la estamos realizando con una agencia inmobiliaria, debemos conocer:

• Condiciones del contrato con el agente inmobiliario, donde se establezca claramente la comisión que va a cobrar y los servicios que va a prestar, la identificación personal del agente y de la empresa para la que trabaja.
• Si la agencia interviene por cuenta del vendedor, también conviene pedir información clara sobre si el comprador debe asumir algún honorario, servicio o gasto, y en qué concepto.
• Si la venta se contrata en exclusiva con esa agencia o puede realizarse también por el propietario.
• Si el contrato suscrito con la agencia se ha firmado con carácter de exclusividad, hacerlo por un periodo no mayor a tres o cuatro meses para que podamos ver cómo trabaja la agencia. Pasado este periodo podremos volver a ampliarlo o cambiar de agencia.
• Si se permiten reservas. En su caso, qué cantidades se pueden entregar y un recibo de los pagos efectuados.
• Comprobante de que la vivienda se encuentra al corriente del pago del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) y de las cuotas de la comunidad de propietarios.
• Pedirle una nota simple sobre la vivienda para certificar las características del inmueble sobre su superficie y distribución, pero también para saber si hay cargas sobre el inmueble.
• Información sobre honorarios: quién los paga (vendedor, comprador o ambos) y base de cálculo (fija o porcentaje).
• Identificación del vendedor y, en su caso, de la persona física o jurídica que intervenga profesionalmente en la intermediación.
• Información jurídica del inmueble, incluida la identificación registral de la finca, cargas, gravámenes, afecciones y cuota de participación fijada en el título de propiedad.

Si la vivienda es nueva, la agencia deberá informarnos además de los puntos indicados en el apartado anterior.

Si la operación se realiza directamente entre el comprador y el propietario de la vivienda, deberemos conocer la siguiente información previa:

• Contrato de señal o de arras: Es el documento que puede firmarse para reservar la vivienda antes de la compraventa. Debe indicar con claridad la cantidad entregada, si se descuenta del precio final, el plazo para firmar la escritura, las consecuencias de que comprador o vendedor no continúen con la operación y si se trata de arras confirmatorias, penales o penitenciales.
• Contrato de compraventa: En el que aparezcan especificadas todas las condiciones de la operación.
• Certificado de eficiencia energética: Nos va a informar sobre la situación energética de la vivienda. Lo deben realizar profesionales cualificados (ingenieros, arquitectos u otros técnicos competentes conforme a la normativa aplicable).
• Certificado de deudas con la comunidad de propietarios: El vendedor debe declarar si está al corriente en el pago de los gastos de comunidad o expresar lo que adeuda, y debe aportar certificación sobre el estado de deudas con la comunidad, coincidente con su declaración. Esta certificación debe ser emitida por quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente, salvo que el comprador exonere expresamente al vendedor de aportarla. El comprador responde con la propia vivienda adquirida de las deudas comunitarias pendientes correspondientes a la parte vencida del año de la compra y a los tres años naturales anteriores, por eso es tan importante solicitar este certificado. 
• Suministros: Deben aportarle los contratos de suministro vigentes (luz, agua, gas), para que una vez adquirida la vivienda, pueda usted  cambiar la titularidad de estos servicios a su nombre o, si estuvieran dados de baja, tramitar un nuevo alta.
• Derramas. Es importante que pregunte sobre las próximas derramas que pueda tener el edificio, ya que a partir de la compra tendrá que pagarlas usted o negociarlo con el vendedor.
• Recibo del IBI: Deben aportarnos el pago por parte del propietario del último recibo del IBI. También es importante conocer la información catastral de la finca (también la podemos pedir en la sede del catastro, tanto presencialmente como online).
• Nota simple del Registro de la Propiedad: Da información general sobre la descripción de la finca; su titularidad; las cargas que pueda tener y quién es el propietario.
• También conviene comprobar si la vivienda se encuentra ocupada o disponible, si tiene limitaciones urbanísticas, protección arquitectónica, afecciones administrativas o si está sujeta a algún régimen de protección pública.
• En vivienda usada, los gastos e impuestos habituales son Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales- ITP (en lugar de IVA) y, en su caso, Actos Jurídicos Documentados (AJD) si se formaliza hipoteca; conviene pedir simulación de gastos.
• Si la vivienda tiene hipoteca pendiente, acuerde por escrito la cancelación registral (antes o simultánea) y quién asume sus costes.

• La vivienda es una de las compras más importantes que realizamos, por ello recuerde siempre leer los contratos o documentos que deba firmar y pregunte todo aquello que no entienda.

Antes de entregar cualquier cantidad, asegúrese de que la información recibida queda por escrito y conserve justificantes de pagos, correos electrónicos, anuncios, capturas de pantalla, reservas, contratos y cualquier otra documentación relacionada con la operación.