Preguntas frecuentes alquiler vivienda

El alquiler de la vivienda y las condiciones en las que debe realizarse está recogido en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.

Esta ley ha sido modificada en varias ocasiones, la última modificación fue realizada por la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, y los Reales Decretos-leyes 28/2026 y 29/2026, publicados en el BOE el 7 de octubre de 2026. Estos últimos están pendientes de convalidación por la Diputación Permanente del Congreso de los Diputados.

Según la fecha en que se haya realizado su contrato de arrendamiento le aplicará una u otra revisión de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

La ley establece que cuando se firma el contrato de alquiler, el arrendatario debe aportar de forma obligatoria una fianza en metálico, equivalente a una mensualidad de renta. Además, si las partes lo acuerdan en el contrato, el arrendador podrá solicitarle otro tipo de garantías adicionales como, por ejemplo, la presentación de nóminas o avales personales o bancarios o la entrega de alguna otra mensualidad.

Tenga en cuenta que también pueden exigirle otras garantías adicionales a la fianza, que no podrán exceder de las dos mensualidades de renta para los contratos de cinco años de duración (siete si son persona jurídica).

El arrendador debe devolver la fianza cuando termine el contrato. Si 30 días después de la entrega de las llaves, el arrendatario no ha recibido la devolución de la fianza, el arrendador tendrá que entregar ese dinero con un recargo equivalente al interés legal del dinero.

Sí. El arrendador puede realizar obras de mejora y eso le da derecho a elevar la renta anual, siempre que hayan transcurrido más de cinco años. Pero el aumento no puede ser de más del 20% de la renta anual vigente en el momento de la terminación de las obras.

La notificación debe hacerse por escrito, detallando los cálculos que conducen a su aumento y aportando copias de los documentos de los que resulte el coste de las obras realizadas.

No, no podrá realizar obras que modifiquen la configuración de la vivienda sin el consentimiento por escrito del arrendador.

Salvo otro tipo de acuerdo, el pago de la renta es mensual y debe pagarse durante los primeros siete días del mes.

El pago se hará a través de medios electrónicos. Si el arrendatario o el arrendador no tuviera cuenta bancaria o acceso a medios electrónicos de pago, se podrá pagar en metálico. En este caso, el arrendador debe entregar al inquilino un recibo en el que se confirme y detalle el pago.

Sí, el arrendador tiene obligación de entregar al arrendatario un recibo o justificante del pago de la renta, a no ser que resulte debidamente acreditado por otros medios, como el resguardo del ingreso bancario.

Cuando se van a cumplir los cinco años de alquiler de la vivienda (o siete en caso de que el arrendador sea persona jurídica), si ya no quiere seguir como arrendatario en la vivienda, debe avisar con dos meses de antelación al propietario. Recuerde que es mejor que todo sea por escrito para que quede constancia.

La duración del contrato se acuerda libremente entre las partes. Como norma general, si esta duración fuera inferior a cinco años, (siete si el arrendador fuese persona jurídica), llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años (siete si el arrendador fuese persona jurídica), salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

Si llegada la fecha de vencimiento del contrato de arrendamiento de vivienda habitual, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquel, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, este se prorrogará de forma automática, salvo que alguna de las partes hubiese notificado a la otra su voluntad de no renovarlo, al menos con cuatro meses de antelación a aquella fecha en el caso del arrendador y al menos con dos meses de antelación en el caso del arrendatario.

Sí. La nueva normativa prevé que, al finalizar el contrato, las partes dejen constancia por escrito del estado de la vivienda mediante un documento firmado por ambas. Si no se firma ese documento o no se reflejan desperfectos, se presumirá, salvo prueba en contrario, que la vivienda fue entregada en adecuado estado de conservación.

Sí, el inquilino puede anular el contrato si han transcurrido seis meses desde la firma, comunicándolo al arrendador con al menos 30 días de antelación.

En este caso, el desistimiento del arrendatario así ejercido no generará derecho de indemnización en favor del arrendador.

Si fallece el arrendatario, pueden subrogarse en el contrato, sin que se modifique su duración:

• El cónyuge que conviva con él en el momento del fallecimiento.
• La persona que haya convivido con el arrendatario de forma permanente en una relación como la del cónyuge, durante los dos años anteriores al fallecimiento. Si hay descendencia común, basta con la convivencia.
• Los descendientes y los ascendientes que hayan convivido con el arrendatario durante los dos años anteriores a su muerte.
• Los hermanos que hayan convivido con el arrendatario durante los dos años anteriores a su muerte.
• Otros parientes hasta el tercer grado colateral (tíos y sobrinos carnales) con una minusvalía igual o superior al 65%, que hubieran convivido con el arrendatario durante los dos años anteriores a su muerte.

Deben comunicarle la intención de vender la vivienda y usted, como inquilino, tiene un derecho de adquisición preferente. El propietario debe ofrecerle la compra del piso informándole del precio y las condiciones. Usted dispone de un plazo de 30 días para contestar.

Si el propietario no le ha hecho esa oferta o vende el piso a otra persona a un precio inferior al notificado, puede impugnar la venta y adquirirlo en las condiciones en las que se ha vendido; es el llamado derecho de retracto, y puede ejercitarlo en el plazo de 30 días desde la notificación de la venta.

No. La Ley de vivienda establece que los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato correrán a cargo del arrendador. 

Revise el contrato que firme con la inmobiliaria para comprobar si le están cobrando por algún otro servicio.

No, la vivienda arrendada solamente se puede subarrendar de forma parcial y previo consentimiento del arrendador. Además, el precio del subarriendo nunca puede ser superior al del arrendamiento inicial.

Treinta días, siempre que esté dentro de los cinco primeros años de contrato, ya que los contratos de alquiler se pueden prorrogar por plazos anuales hasta los cinco años. Cuando el contrato va a cumplir los cinco años, si no quiere volver a renovarlo, deberá avisar al propietario con dos meses de antelación.

Si usted va a poner una vivienda en alquiler, es recomendable que el titular de los suministros, tanto de electricidad como de agua o gas, sea el inquilino, ya que es a quien le corresponde asumir el pago de los mismos.

Si el inquilino es el titular, y se produce un impago, el importe de los suministros impagados se requerirán al inquilino y no a usted.

Si hay una disconformidad con la factura, será el inquilino quien deba reclamar, ya que es el titular del contrato.

Si hubiese una manipulación de contador, la compañía de suministros pedirá responsabilidades y, en su caso, sancionará al inquilino.

Si, por el contrario, usted sigue manteniendo la titularidad de los suministros y el inquilino sólo aporta su número de cuenta, sepa que la compañía se dirigirá a usted cuando se produzca cualquiera de las situaciones anteriores.

El inconveniente es que cuando el inquilino se marche, dar de nuevo el alta de los suministros puede tener un coste, pero estos pueden ser asumidos por el nuevo arrendatario, en caso de que decida volver a alquilarla.

Pregunte a su compañía cuáles serían los costes de alta o las distintas opciones que tiene en caso de impago por parte del inquilino.

Sí. Pero usted debe tener en cuenta que el futuro comprador de una vivienda deberá respetar el contrato de alquiler.

En caso de venta, el inquilino tiene derecho de adquisición preferente. Dispone de un plazo de 30 días para aceptar la oferta de compra que le haga el propietario. Si no se le ha hecho esa oferta o se vende el piso a otra persona a un precio inferior al notificado, sepa que el inquilino puede impugnar la venta y adquirirlo en las condiciones en las que se ha vendido; es el llamado derecho de retracto.

El comprador que adquiera la propiedad tendrá que subrogar al contrato de alquiler y, en todo caso, introducir un anexo en el contrato con los datos del nuevo propietario.

Sí. Si usted va a comprar o alquilar su vivienda debe tener el certificado energético en vigor. Los Certificados tienen una validez máxima de 10 años excepto cuando la calificación energética sea G, cuya validez máxima será de cinco años.

El Certificado energético lo puede realizar cualquier técnico con titulación académica habilitada para la redacción de proyectos de edificación. A su vez el técnico puede inscribirlo en el Registro correspondiente de la Comunidad de Madrid y obtener la etiqueta de eficiencia energética.

Aunque usted, como propietario es el responsable de que esté inscrito en el registro y también es el responsable de su renovación.

Para más información sobre el certificado de eficiencia energética, pinche aquí

Si el contrato con el inquilino va a cumplir ya los cinco años y no quiere seguir alquilando el piso, debe avisarlo con al menos cuatro meses de antelación a la finalización.

La duración del contrato se acuerda libremente entre las partes. En el caso de que sea inferior a cinco años, el contrato será renovado obligatoriamente cada año, hasta llegar a un máximo de cinco, excepto cuando el arrendatario manifiesta su deseo de marcharse de la vivienda (pasados los seis primeros meses y con una antelación de 30 días) o el propietario reclama el uso de la vivienda para sí mismo o sus familiares de primer grado, transcurrido el primer año. 

En este último caso, esta posibilidad deberá quedar recogida en el contrato que firme con el inquilino. 

Pasados esos primeros cinco años, y si ninguna de las partes ha manifestado, en los cuatro meses anteriores (en el caso del casero), o en los dos meses anteriores (en el caso del inquilino),  su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorroga obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de 3 años.

Una vez transcurrido el primer año de contrato, el propietario podrá recuperar la vivienda para sí, siempre que en el contrato se haya dejado constancia de la necesidad de ocupar la vivienda para sí, sus familiares o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación o divorcio. En este caso, el arrendador deberá comunicarle que tiene necesidad de la vivienda, especificando la causa, al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar.