Preguntas frecuentes: Compra de vivienda

Los contratos de crédito inmobiliario están regulados por la Ley 5/2019, de 15 de marzo.

Según dicha normativa y teniendo en cuenta las Sentencias que hay al respecto, el banco deberá pagar los gastos de:

• Gestoría
• Gastos de notaría de la escritura de préstamo hipotecario
• Inscripción de las garantías en el registro de la propiedad

Mientras que el consumidor deberá pagar los gastos de:

• Tasación del inmueble
• Comisión de apertura

Las Copias de coste de aranceles notariales, las pagará quien las solicite, ya sea el consumidor o el banco.

La compra de una vivienda lleva asociado otra serie de gastos, puede consultar más información en el siguiente reportaje.

Sí, siempre que las reformas que se produzcan con posterioridad al inicio de la obra y que modifiquen el precio de la vivienda, sean comunicadas y aceptadas por los consumidores.

Sí, la Ley de Ordenación de la Edificación fija unos plazos temporales para cada tipo de vicio o defecto de construcción:
 

• Anual: sobre vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de obra (visibles).
• De tres años: por vicios o defectos de instalaciones (luz, agua, gas...) que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad.
• De diez años: sobre los vicios o defectos que afecten a la cimentación, soportes, vigas, forjados, muros de carga u otros elementos estructurales que comprometan la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.

Necesitan certificado: 

- Los edificios de nueva construcción.

- Los edificios o partes de edificios existentes que se vendan o alquilen a un nuevo arrendatario, siempre que no dispongan de un certificado en vigor.

- Los edificios o partes de edificios en los que una autoridad pública ocupe una superficie útil total superior a 250 m²y que sean frecuentados habitualmente por el público.

- Los edificios o partes de ellos en los que se realicen reformas o ampliaciones en algunos de estos supuestos: sustitución, instalación o renovación de instalaciones térmicas cuando necesiten modificar el proyecto de instalaciones térmicas; intervención en más del 25% de la superficie total de la envolvente térmica; ampliación en la que se incremente más de un 10% la superficie o el volumen construido, cuando la superficie útil total ampliada supere los 50 m².

-Los edificios o partes de edificios con una superficie útil total superior a 500 m² destinados a usos administrativos, sanitarios, comerciales, residenciales, docentes, culturales, recreativos, de restauración, de transporte, deportivos o religiosos.

- Los edificios que tengan que realizar obligatoriamente la Inspección Técnica del Edificio o inspección equivalente

Tanto para edificios de nueva construcción como ya existentes, será cualquier técnico competente (ingenieros, ingenieros técnicos, arquitectos o arquitectos técnicos) el encargado de suscribir el certificado. 

Por la legislación se podrán determinar otras cualificaciones profesionales requeridas para suscribir los certificados de eficiencia energética, así como los medios de acreditación.

No existen tarifas oficiales. El precio lo fija el técnico competente al que se haya contratado para realizar el trabajo. Es recomendable solicitar un presupuesto previo.

El contrato de compra venta que firmó con el promotor debe recoger la fecha prevista de entrega de la vivienda. SI la vivienda no se entrega a tiempo, puede escoger entre resolver el contrato y recuperar las cantidades adelantadas o conceder una prórroga al promotor, haciendo constar en una cláusula adicional al contrato la nueva fecha de terminación de la construcción y entrega. 

Si decide resolver el contrato, recuerde que el promotor debe entregarle las cantidades entregadas en un plazo de 30 días desde que solicitó la resolución. 

Los impuestos que se deben pagar al comprar una vivienda nueva varían en función de si hay que pedir o no una hipoteca.

Lo habitual es que la compra de vivienda esté asociada a la contratación de una hipoteca. En ese caso habría que pagar los siguientes impuestos:

• IVA: Se trata del impuesto indirecto que todos pagamos cuando adquirimos un producto. En el caso de la vivienda nueva, en 2025 está entre el 10% del valor escriturado de la propiedad, para vivienda libre o con protección pública (VPP) y el 4% para las de protección oficial de régimen especial (VPO RE) o de promoción pública.

• Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD): Se trata de un impuesto que grava la formalización de ciertos movimientos a través de escritura pública (documentos notariales), aunque también puede gravar documentos mercantiles y administrativos. Varía del 0.75% al 0.2% dependiendo del tipo de vivienda que sea 

En el caso de una compraventa de vivienda este impuesto gravará tanto la escritura de compraventa como la de hipoteca.

El pago del IAJD relacionado con la hipoteca lo pagaría el banco, ya que desde el día 10 de noviembre 2018 se considerará sujeto pasivo al prestamista. 

El pago del IAJD relacionado con la compra de la vivienda lo pagaría el comprador

Si no hubiera que pedir hipoteca, habría que pagar los siguientes impuestos:

• IVA.

• Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) relacionado con la compra

Para más información sobre qué gastos se deben pagar al comprar una vivienda puede consultar el siguiente reportaje.

No. El IVA es el impuesto sobre el valor añadido, y se aplica sólo a la compraventa de una vivienda de obra nueva.

Sin embargo, en el caso de la compra de una vivienda de segunda mano, usted deberá afrontar el coste del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Este impuesto grava el traslado de una propiedad de una persona a otra y oscila entre el 6% y el 10% del importe escriturado. Se aplica tanto a la escritura de compraventa, como a la formalización del préstamo hipotecario.