Hipoteca inversa y nuda propiedad. En qué consisten

Para mantener el nivel económico que usted tenía antes de su jubilación o si tiene una situación de discapacidad, puede plantearse obtener unos ingresos mensuales derivados de su vivienda. Para ello puede contar tanto con la opción de la hipoteca inversa, como con la nuda propiedad. Es importante que evalúe cuál se ajusta más a sus necesidades y con quien debe realizar el contrato. A continuación, le contamos las ventajas y desventajas de cada una de ellas.

Hipoteca inversa 

La hipoteca inversa es un tipo de préstamo hipotecario dirigido a personas mayores de 65 años o que acrediten un grado de discapacidad igual o superior al 33% que sean propietarias de una vivienda.

Al contrario que en la hipoteca convencional, en la hipoteca inversa es el titular el que recibe del banco una cantidad de dinero a cambio de la vivienda (normalmente en forma de renta mensual). Es aconsejable que la hipoteca inversa se realice con una entidad de crédito, un establecimiento financiero de crédito o por las entidades aseguradoras autorizadas para realizar este tipo de operaciones. 

Hay varias alternativas para realizar una hipoteca inversa, dependiendo de si se transmite o no la titularidad del inmueble.

En la hipoteca inversa más simple, no se transmite la titularidad de la vivienda, que podrá seguir siendo habitada o incluso alquilada hasta el momento del fallecimiento. 

El importe de la renta a percibir dependerá de varios factores: el valor de la vivienda, la edad de la persona que contrata el préstamo y la elección entre recibir la renta por un periodo determinado o de forma vitalicia. La desventaja de este tipo de hipoteca inversa simple, es que, si el titular vive más años que lo que se ha estimado en el momento de la firma, dejará de percibir ingresos, por lo que las entidades suelen ofrecer, también la contratación de un seguro de renta vitalicia, con el objetivo de garantizar que pueda percibir la renta complementaria hasta su fallecimiento. 

El coste de este seguro depende de la edad y del estado de salud, por lo que debe valorar si le interesa contratarlo o percibir una renta mensual menor, pero que cubra un mayor número de años.

Cuando fallezca el titular, a los herederos les corresponde tanto la propiedad de la vivienda como la deuda acumulada con la entidad financiera, teniendo dos opciones:

• Quedarse con la vivienda: Para ello deberán liquidar la deuda con la entidad, devolviendo el dinero prestado. Si no disponen de patrimonio para hacerlo, puede financiarse mediante la constitución de una hipoteca normal sobre la vivienda por el importe de la deuda.

• Vender la vivienda: En este caso, el importe de la venta se utiliza para saldar la deuda contraída por la hipoteca inversa. Si la cantidad no es suficiente para satisfacer la deuda acumulada, se pueden vender otros bienes de la herencia.

Si se realiza una hipoteca inversa en la cual se transmite a una entidad aseguradora la titularidad de la vivienda, aunque usted puede seguir viviendo o alquilarla, tendrá la ventaja de que recibirá un importe durante todos los años de vida, pero después sus herederos no pueden recuperar la vivienda.

Infórmese de las distintas posibilidades, para poder elegir la que más se ajusta a sus necesidades y asegúrese de que realiza su hipoteca inversa con una entidad que esté autorizada.

Para más información, consulte la guía sobre hipotecas inversas elaborada por el Banco de España.

Nuda propiedad

La nuda propiedad es el derecho del titular de una vivienda a vender la propiedad de la misma a un tercero (nudo propietario) manteniendo su usufructo, es decir, su uso y disfrute.

Este tipo de contratos suele producirse en personas que necesitan dinero para completar sus ingresos. El vendedor podrá seguir viviendo en su casa y recibirá una cantidad de dinero, pero dejará de poder hacer uso de la vivienda cuando se cumpla la condición establecida en el contrato con el nudo propietario.

El sistema de venta de una casa por nuda propiedad se establece a través de un contrato ante notario y se basa en que el comprador abona un valor por la vivienda, generalmente menor al que tuviera en el mercado, y se compromete al pago mensual de una renta a la persona que queda en usufructo, que podrá seguir disfrutando de la vivienda. También puede recuperar el dinero mediante un pago único o con una modalidad mixta, es decir un pago inicial y el resto mediante pagos periódicos.

La extinción de este derecho al usufructo se puede dar por tres causas distintas, que deberán figurar en el contrato:

• Muerte: Cuando el usufructuario fallece, el uso y disfrute de la vivienda pasa al nudo propietario. 

• Cumplimiento de plazo: Hay ocasiones en las que la cesión del uso y disfrute queda fijada en un periodo de tiempo determinado. Si el usufructuario fallece antes del tiempo fijado, el uso y disfrute de la vivienda pasa también al nudo propietario.

• Cumplimiento de condición: Hay contratos en los que la cesión se produce al cumplirse alguna condición pactada.

Los derechos y obligaciones de las partes podrán establecerse en el contrato. En cualquier caso, el usufructuario tendrá derecho a recibir el abono acordado y a disfrutar de la vivienda, asumiendo normalmente la obligación del pago de los suministros, el IBI o la cuota de la comunidad.

El nudo propietario tendrá derecho a vender o a hipotecar la vivienda, respetando siempre los derechos del usufructuario; y normalmente asumirá la obligación de asumir los costes de las reparaciones que sean necesarias, los gastos extraordinarios de comunidad, o el pago de los impuestos derivados de la vivienda.

Reclamaciones

Si el problema surge tras la firma de una hipoteca inversa, usted deberá presentar una reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente o el Defensor del Cliente de la entidad que otorgó el préstamo hipotecario. Puede consultar los datos de todos los servicios de atención de las entidades financieras en la página web del Banco de España. 

La entidad debe responder a la reclamación en un plazo máximo de un mes. Si transcurrido este periodo no obtiene respuesta o no queda satisfecho con ella, puede acudir al Servicio de Reclamaciones del Banco de España. Otra opción es acudir a la vía judicial.